Condominios podrán restringir áreas comunes a copropietarios morosos; esto dice la norma

El presidente Daniel Noboa emitió el Decreto Ejecutivo 462, con el que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal este viernes 31 de julio de 2026. La normativa establece nuevas reglas para el cobro de obligaciones pendientes en condominios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones.

La medida, según el documento, busca fortalecer los mecanismos de recuperación de las expensas comunes y otros valores adeudados por los copropietarios, sin que ello implique vulnerar derechos fundamentales relacionados con el acceso a la vivienda o a los servicios esenciales. 

Condominios podrán restringir áreas recreativas 

Con la reforma, las administraciones de condominios podrán limitar el acceso a espacios y servicios comunales considerados no indispensables cuando un propietario o usuario registre mora en el pago de sus obligaciones.

La disposición aplica para deudas derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, aportes al fondo de reserva, intereses por mora y gastos de cobranza.

Entre los espacios que podrían quedar restringidos constan: piscinas, gimnasios, salones comunales, áreas para eventos, canchas deportivas, terrazas recreativas, zonas BBQ, salas de cine, espacios de coworking y parqueaderos destinados a visitantes, además de otros servicios de uso compartido que no sean esenciales para la habitabilidad del inmueble.

Asimismo, el reglamento contempla la posibilidad de suspender determinados servicios comunales financiados con las cuotas de mantenimiento, siempre que sea técnicamente viable hacerlo y que no se afecten derechos básicos de los residentes. 

No se limitará el acceso a vivienda y servicios básicos 

El decreto establece límites claros a las medidas que podrán adoptar las administraciones de los conjuntos residenciales.

La normativa prohíbe impedir el ingreso o salida de los propietarios o residentes de sus viviendas, así como restringir el acceso al departamento o casa por motivos de mora.

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Tampoco podrán suspenderse servicios esenciales como el suministro de agua potable, los sistemas de saneamiento, la seguridad básica, las rutas de evacuación ni los mecanismos de atención de emergencias.

Además, la reforma dispone que las personas con discapacidad, mujeres embarazadas o quienes acrediten una condición médica temporal deberán mantener acceso a los medios de movilidad indispensables dentro del inmueble. 

Habrá un procedimiento antes de aplicar sanciones

Antes de restringir el uso de áreas comunes, la administración deberá notificar formalmente al propietario o usuario sobre la existencia de la deuda.

La comunicación deberá detallar el período adeudado, el número de cuotas pendientes, los valores por cancelar, los intereses generados y los gastos relacionados con la cobranza.

Una vez recibida la notificación, el deudor dispondrá de cinco días para cancelar la obligación, demostrar que el pago ya fue realizado o solicitar un convenio de pago.

Solo si no se regulariza la situación dentro de ese plazo podrán aplicarse las restricciones previstas en el reglamento.

La normativa también establece que, una vez cancelada la deuda o suscrito un acuerdo de pago válido, las limitaciones deberán levantarse en un plazo máximo de 24 horas. 

Más obligaciones para las administraciones de condominios

La reforma incorpora nuevas responsabilidades para quienes administran inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal.

Entre ellas consta la obligación de informar periódicamente a los copropietarios sobre el estado financiero del conjunto, incluyendo la cartera vencida, las acciones de recuperación de valores y los convenios de pago que se encuentren vigentes.

Además, el decreto dispone que los propietarios que mantengan obligaciones pendientes no podrán ejercer su derecho al voto en las asambleas ni ocupar cargos dentro de la administración mientras permanezcan en mora.