Comprar terrenos en Quito: la trampa legal que puede costarle su inversión

Tener un contrato notariado, escrituras o sobre un terreno delimitado con calles y letreros no garantiza que usted esté comprando un lote legal en Quito. 

Cada vez es más común que familias atraídas por precios accesibles o facilidades de pago caigan en esquemas de "falsa legalidad" al adquirir propiedades que carecen de aprobación municipal para ser subdivididas.

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La Ab. Jennifer López Hidalgo, especialista en derecho inmobiliario, advierte, en entrevista con Teleamazonas que el engaño resulta difícil de detectar porque las comercializadoras suelen cubrirse legalmente desde varios frentes. 

"La figura que utilizan es legal y los contratos están bien redactados, pero no contienen las promesas ofrecidas de palabra".

Ab. Jennifer López, especialista en derecho inmobiliario

 La ilusión del contrato notariado 

Según López, la modalidad más frecuente es la venta de "derechos y acciones" sobre un predio matriz en copropiedad. 

En estos casos, el comprador no adquiere un lote individual e independiente, sino únicamente un porcentaje del terreno total.

A diferencia de lo que se suele creer, el hecho de que el trámite se realiza ante un notario tampoco soluciona el problema.

"El notario da fe de que la cuota le pertenece a quien vende, pero su función no incluye certificar que el terreno cumpla las condiciones técnicas para dividirse o que se pueda edificar en él".

Ab. Jennifer López, especialista en derecho inmobiliario

Comprar bajo esta figura abstracta trae graves consecuencias a futuro:

• Imposibilidad de solicitar créditos hipotecarios con garantía individual.
• Inviabilidad para obtener permisos de construcción o licencias municipales.

Dependencia obligatoria de la firma y voluntad de todos los demás copropietarios para realizar cualquier trámite de regularización. 

Cifras que confirman el problema en Quito

Este fenómeno de fraccionamiento informal ha llevado al Municipio de Quito a apretar los controles en el territorio. 

Cifras de la Agencia Metropolitana de Control (AMC) reflejan la magnitud del problema.

En lo que va de 2026, las suspensiones de fraccionamientos ilegales se cuadruplicaron (pasando de 3 a 12 clausuras).

Las inspecciones por comercialización irregular de suelo aumentaron un 22%. 

Documentos indispensables 

Para no poner en riesgo el patrimonio familiar, la abogada Jennifer López enfatiza que el ciudadano debe exigir y revisar la documentación oficial en el Municipio y el Registro de la Propiedad. 

Esto antes de entregar dinero o firmar promesas de compraventa:

• Informe de Regulación Metropolitana (IRM): Documento gratuito que se tramita en línea con el número de predio. 
  
  Determina el uso de suelo, zonificación, si el área cumple con el lote mínimo para subdividirse y si existen riesgos por quebradas o laderas.
• Aprobación municipal del fraccionamiento: Con sus respectivos planos sellados. 
  
  Si el vendedor afirma que la subdivisión "está en trámite", jurídicamente esos lotes aún no existen.
• Certificado de Gravamen e historia de dominio: Para confirmar que el predio no tiene hipotecas, embargos o prohibiciones de venta.

Ficha catastral, cédula y poderes del vendedor

López recomienda desconfiar de inmediato si existe resistencia a compartir el número de predio.  

Asimsimo, si imponen cláusulas de confidencialidad para revisar el contrato el mismo día de la firma o si ejercen presión constante para cerrar el negocio rápido.

"Asesorarse antes de cuesta mucho menos que intentar reclamar después".

Ab. Jennifer López, especialista en derecho inmobiliario